住宅の税金について
ここでは住宅にかかる税金について書いていきます。
税制改正などで年々動きがあるわりにその時になってみないと実感せず、一般的にはなかなかわか
りにくいものですね。簡単に書き出してみたつもりですがやっぱりまだややこしいでしょうか？？
私共では税理士、司法書士、土地家屋調査士などの専門家とのネットワ－クで場合によっては当初
の予算組み（事業計画）から取り組んでいきたいと思っています。
| ● リアルでシビアな参考金額（以下の金利、控除面） | |
| ● リアルでシビアな参考金額 金利と住宅ロ－ン控除は実際どれぐらい有利なんだ！？と言うリアルでシビアな問合せを
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| ● 融資や下記に示した税制などにはタイムリミットがありますので今からその 検討が必要でしょう。 |
《住宅ロ－ン控除比較》
（ケ－ス設定）価格／５０００万円 借入額／４０００万円 金利／3.0％ 返済期間／３５年間
| 控除限度額 | ||
| 期限前 | 期限後 | |
| １年目～ ６年目 | ２２５万４８００円 | １５０万円 |
| ７年目～１１年目 | １２４万８４００円 | ０円 |
| １２年目～１５年目 | ５８万４３００円 | ０円 |
| 計 | ４０８万７５００円 | １５０万円 |
※ 実際に戻ってくる金額は年収などによって異なります。
| ●住宅ローン控除制度の創設 * | |
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[旧]
・控除期間 6年 ・ローン残高の上限 3000万円 ・控除対象 建物のローンのみ ・住宅の床面積 50㎡以上240㎡以下 ・控除額 ローン残高に控除率をかけた額 |
[新] → 15年 → 5000万円 → 土地のローンも含む → 50㎡以上 (上限なし) → ローン残高に控除率をかけた額 |
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(1000万円まで) 2% (4年目以降1%)
(当初6年間)
1% (2000万円まで) 1% (7～11年目) 0.75% (3000万円まで) 0.5% (12～15年目) 0.5% |
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| ●住宅取得資金の贈与の特例の拡充 * |
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| ①適用期限の延長
[改正前] 99年12月31日
②特例計算限度額の引き上げ [改正前] 1000万円 ③床面積要件 [改正前]50m2以上240m2以下 |
→ [改正後]
2000年12月31日 → [改正後] 1500万円 → [改正後]50m2以上(上限なし) |
| ●居住用財産の譲渡損失繰越控除制度の住民税への適用 * |
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| ①買い換えで発生した譲渡損失(売却損)について、翌年から3年間の繰越控除を住民税にも適用する
②住宅ローン控除との併用を認める
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| ●中古住宅に対する軽減措置の適用拡大 | |
| 住宅ローン控除、住宅取得資金の贈与の特例、登録免許税・不動産取得税の軽減措置の対象となる
中古住宅の築年数要件を緩和する |
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| ・木造等
[改正前] 15年以内 ・耐火建築物 [改正前] 20年以内 |
→ [改正後]
20年以内 → [改正後] 25年以内 |
●登録免許税・不動産取得税の軽減措置の拡充
〈登録免許税〉
土地の課税標準の軽減割合を40％から1/3に引き下げる(99年4月1日以降の登記に適用)
[改正前] 評価額×40％×税率 → [改正後] 評価額×1/3×税率
〈不動産取得税〉
①住宅の価格要件（現行17万6000円／m2以下）を撤廃する
②土地取得後３年以内に新築した場合でも住宅用地の特例を適用する（現行２年以内）
●個人の長期譲渡所得課税の見直し *
長期所有の土地等を譲渡した場合の譲渡所得課税を見直す
[改正前] 6000万円以下 26％ → [改正後]
一律 26％
6000万円超 32.5％
| ● 新しく家を持つ時にかかる税金 １）家を新築する時にかかる税金 ◎ 印紙税＝契約をかわす時に必要 「建築請負工事契約」、「設計・監理契約」、住宅ロ－ンを組む時金融機関との間で契約する 時の「金銭消費貸借契約書」などの契約書の収入印紙が必要です。（印紙税法により） 但し、契約自体は双方の取り決めなので印紙が貼っていなくても契約自体無効にはなりません。 《注意点》 ・貼り付けた印紙に消印（ハンコでもサインでもＯＫ）して始めて納税したことになります。 ・契約金額により印紙代が変わりますので、消費税の記載に注意して下さい。 「工事代金 ５０００万円 消費税（５％）２５０万円 合計 ５２５０万円」の場合は →→→ １５０００円 「工事代金計 ５２５０万円（消費税等５％含む）」の場合は、金額があいまいなので →→→ ４５０００円 ・印紙を消印していない場合は“過怠税”として印紙と同額の罰金が、貼っていない場合は 印紙の３倍の罰金がとられます。 ◎ 消費税＝建築工事金額などは別に必要 すでに馴染み深くなってきましたが、請負金額が大きい工事代金などの消費税の除く／含む もしっかり確認する必要があります。それ以外、購入品すべてにもかかりますので予算を組 む時から考慮しておかないといけませんね。 ◎ 登録免許税＝住宅の登記をする時に必要 建物を建てた時には建物名簿的に「表示登記」が必要です。これは無税ですが土地家屋調査 士などに依頼し、その報酬が必要となってきます。 次に第三者に対して所有権を示すために「保存登記」が必要になってきます。不動産評価額 の０．６％（おおよそ請負金額の６０％程度）がかかりますが、一定の条件（※）を満たす 場合はｘ０．１５％に軽減されます。 住宅ロ－ンを利用」する場合は土地と建物を担保に入れますが、そのときの「抵当権設定登 記」が必要で借入金額の０．４％がかかります。保存登記と同様で一定の軽減措置でｘ０．１ ％も適用されます。 ※ 軽減要件 ・平成１３年３月３１日までに一定の住宅用家屋を新築するかまたは新築住宅を取 得し、自分の住宅として使用すること。 ・住宅の床面積が５０㎡以上であること。 ・登記の日が新築または取得後１年以内であること。 ２）持っているとかかる税金 ◎ 固定資産税＝毎年１月１日時点の所有者に必要
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